Etikett: Moms

Detta avsnitt är en inledning till det större avsnittet om markupplåtelser i form av arrenden. Vilka arrendetyper finns? Vilken förekommer i ett särskilt fall? Vilka delar av JB aktualiseras? En kortvägledning ges här för sådana frågor. Som ett komplement följer ett mer detaljerat avsnitt med olika ”tips och tricks” som kan användas generellt för de olika upplåtelserna.


_{Senast uppdaterad: 2025-04-12}



Arrenderätt är ett omfattande område. Här ges på intet sätt en komplett överblick och förklaring av allt utan syftet med detta avsnitt är att ge en första vägledning i området. Domstolsverket har en bra vägledning inom ämnet som särskilt rekommenderas (se avsnitt med källor m m här).

Vad är ett arrende?
En första fråga är om en upplåtelse ens utgör ett arrende. Vad ett arrende är förklaras i JB 8 kap och förtydligas inom andra rättskällor. Enkelt uttryckt är ett arrende en sorts upplåtelse av mark (”jord” i lagtexten) mot ersättning. Det är alltså förenklat uttryckt ”hyra av mark”. Inom ett arrendeförhållande kallas parterna jordägare och arrendator,

Vad är då inte ett arrende?
Några vanliga exempel ges nedan:
– Ifall ersättning inte utgår så är det inget arrende – det är då antagligen en nyttjanderätt. Se JB 7 kap om särskilda bestämmelser för dessa.
– Jaktarrende är inte ett arrende. Det är upplåtelse av en nyttjanderätt (jakträtten) enligt särskilda former. Termen ”jaktarrende” är dock vanligt förekommande och lär inte försvinna.
– Andra rättigheter – som förvisso kan innebära rättigheter kopplade till mark – så som servitut, tomträtt och ledningsrätt är inte arrenden.
– Hyra av bostad eller lokal (JB 12 kap) är inte heller arrende.

I många fall där primärt mark upplåts är det dock fråga om arrende.

Vilka arrendeformer finns?
Ett arrende utgör alltid en av dessa typer:
– Lägenhetsarrende
– Anläggningsarrende (JB 11 kap)
– Bostadsarrende (JB 10 kap)
– Jordbruksarrende (JB 9 kap)

Vilken typ av arrende det är fråga om blir styrande för vilka rättsregler som tillämpas.

Vad är särskilt intressant i ett arrendeavtal?
Det finns många saker som bör vara med i ett arrendeavtal men en start är att se på:
– Arrendeområde
– Tid för upplåtelsen
– Upplåtelseändamål
– Arrendeavgift

Arrendeområdet
Arrendeområdet bör vara tydligt avgränsat, typiskt i en kartbilaga. En kompletterande kartfil kan också vara till stor hjälp om gränserna inte naturligt blir tydliga (t ex diken eller vägar). Det är även lämpligt att areauppgifter anges (antal kvm) då det ger tydligare grund för arrendeavgiften (se nedan).

Upplåtelsetiden
Upplåtelsetiden blir delvis styrande för vilken arrendetyp det är fråga om. Exempelvis är upplåtelsetiden för anläggningsarrenden alltid minst ett år (JB 11:1). Ifall anläggning uppförs på mark som arrenderas under kortare tid är det alltså ändå fråga om lägenhetsarrende istället.

Upplåtelseändamål och liknande villkor
Detta är viktigt då det är en grund för om avtalet kan anses följas. Ifall arrendator börjar använda området för andra ändamål än de avtalade kan detta utgöra grund för uppsägning.

Detta får också anses styra arrendeavgiften. Att använda ett område för exempelvis kolonilotter får typiskt anses innebära ett lägre ekonomiskt värde än att använda det för industri- eller upplagsändamål.

Upplåtelseändamålet får också skatterättsliga konsekvenser. Det är upplåtelseändamålet som styr vilken momssats som gäller för upplåtelsen, något som hanteras i ett separat avsnitt i denna manual. Det kan även uppstå nya taxeringsenheter ifall t ex icke-planlagd mark får funktion som en form av industrimark eller liknande. Denna taxeringsenhet tillhör alltjämt jordägaren. Taxeringsenheter uppstår även i form av byggnader eller liknande som arrendator uppför och tillhör just denne.

Arrendeavgiften
En jordägare strävar i regel efter att upplåta mark på marknadsmässiga grunder. Hur arrendeavgiften kan och bör bestämmas hanteras i ett separat avsnitt.

Och om jag inte är säker på vilken arrendeform som gäller eller jag ska använda i ett nytt avtal?
Detta fall är vanligare än vad man kanske först kan tro. Det är inte alls alltid glasklart vilken sorts avtal det är fråga om. Det finns därför ibland skäl att anpassa avtalsinnehåll och agerande inom avtalsförhållande (t ex uppsägning) så att det är korrekt oavsett vilken arrendetyp det skulle kunna vara fråga om.

Ett viktigt förtydligande är att avtalsrubriken inte nödvändigtvis har något med avtalstypen att göra. Vid juridisk prövning ser domstol till avtalsinnehållet och inte rubriken. Exempelvis kan ett avtal som heter ”Lägenhetsarrende” alltså vara ett anläggningsarrende och vice versa.

Ett illustrerande exempel kan vara ett tidigare bergrum med kringliggande ytor som upplåts. Är detta anläggningsarrende? Eller lägenhetsarrende? Eller kanske t o m lokalhyra? Det är inte alls självklart i vilken del av JB detta fall hör hemma. Förhoppningsvis prövas aldrig frågan och alla parter är nöjda med avtalet men i annat fall är det bra om avtalet skrivits med hänsyn till alla tänkbara utfall vid juridisk prövning i domstol.