Författare: Admin

Så du har kommit så långt att du ska teckna ett arrendeavtal för ett särskilt ändamål? Eller vill du se över och ändra i något arrendeavtal du redan har? I detta avsnitt ser vi på olika saker att tänka på för de olika upplåtelseändamålen. Detta avsnitt överlappar även med avsnittet om att bestämma arrendeavgäld och detta bör läsas kompletterande.


_{Senast uppdaterad: 2025-04-19}



I avsnittet nedan anges flera olika upplåtelseändamål och saker att särskilt ha i åtanke som jordägare när sådana ändamål är aktuella. Ofta kan ändamålen kombineras i samma upplåtelse. Många upplåtelser har t ex inslag av parkering. I sådana fall med kombinerade upplåtelseändamål finns oftast ett tydligt huvudändamål. De andra ändamålen är ofta underordnade detta huvudändamål, även om flera ändamål behöver kombineras för att arrendet ska vara ändamålsenligt uppbyggt. För att använda förteckningen nedan kan det alltså vara värt att titta under alla de deländamål som ryms inom det aktuella arrendekontraktet.

Det kan också vara klokt att tänka på om ett huvudändamål finns eller om det snarare är fråga om parallella upplåtelser. Exakt var gränsen går för när något får anses sluta utgöra ett klart huvudändamål får anses juridiskt något oklart. Denna fråga blir kanske framför allt intressant i skatterättsliga frågor, framför allt gällande mervärdesskatt (alltså moms, MARKMAN innehåller separat avsnitt om detta).


Brygga och båtplats (både mark- och vattenområden)
Detta är typiskt ett inhägnat område och kan även omfatta anläggningar på land – föreningslokal, lyftanordningar och dylikt.

Tänk på följande:
– Det kan vara motiverat att bryta upp upplåtelsen i separata avtal för att underlätta för avtalsuppföljning, få mer gynnsamma skatteregler, m m. Separata avtal kan tecknas för t ex föreningslokalen, vinterförvaring (typ som upplag) samt andra anordningar på land.
– För områden på land kan det vara möjligt att området endast nyttjas del av året och inte inhägnas i samma utsträckning
– Motpart är typiskt ekonomisk eller ideell förening. Se att denne verkar seriös. Hygienfaktorer är att det finns årsredovisning, stadgar och årligen översända årsberättelser och stämmoprotokoll.
– Tänk på potentiell problematik med övergivna båtar (separat avsnitt i MARKMAN). Verkar lösning finnas i närheten för båtförvaring vintertid?
– Stor risk för markföroreningar.

Brygga m m (oinhägnat område vid strand och vatten)
Detta är typiskt en brygga som en förening har men som inte är inhägnad och kan nyttjas av allmänheten.

Tänk på följande:
– Sker erforderlig drift/underhåll så att bryggan får en acceptabel standard som är till gagn för allmänheten?

Inhägnat område (allmänt)
Här avses ett område som på något sätt inhägnas (stängsel eller liknande). Se ”Upplagsområde” och ”Parkering” för mer specifika råd om dessa upplåtelseändamål.

Tänk på följande:
– Är inhägning – stängsel, plank eller annat – ändamålsenlig? Detta bedöms snarare av tillsynsmyndigheter (det är fråga om bygglov bland annat). Jordägaren har dock möjlighet att avstyra en alltför olämplig inhägning. Det som kan vara intressant att tänka på är t ex:
– Gestaltning. Förfulas miljön i området? Är det en olämplig höjd m m? Är det bra om det finns transparens eller är det tvärtom bra om verksamheten döljs?
– Immissioner, d v s buller, rök, lukt, damm eller liknande.
– Frågor om tillträde. Behöver någon annan tillträde till platsen? Vem då, när och under vilka former? Det kan t ex vara annan som behöver röra sig igenom platsen ibland för underhåll av anläggning. Det kan också vara så att jordägaren vill ha möjlighet till smidig tillsyn.
– Finns nödvändiga lov och tillstånd för verksamheten? I regel utformas arrendeavtalet så att arrendatorn ansvar för allt detta. Som jordägare är det dock ändå intressant att följa upp att arrendatorn hanterar detta korrekt. Större avvikelser kan innebära att arrendatorn rör sig utanför upplåtelseändamålen. Jordägaren kan även drabbas vid arrendators konkurs, vid miljöskada, och i liknande fall. Större avvikelser kan utgöra förverkandegrund för arrendeavtalet.
– Anslutningar och behov av olika media. Finns anslutningar på platsen? Riskerar de annars hamna på olämpliga platser? Finns önskemål från jordägarens sida var dessa placeras?

Oinhägnat område (allmänt)
Detta fall är relativt ovanligt. Ofta vill arrendator ha inhägning för att skydda sin verksamhet. 

Idrottsyta
I mångt och mycket gäller samma frågor som för ”Inhägnat område”.

För en kommun är det intressant om ytan är inhägnad eller inte sett till allmänhetens möjlighet till spontanidrott. Detta kan även återspeglas i avgäldsnivån.

Förskola/skola
I dessa fall är det ofta fråga om modulbyggnader uppförda för att lösa ett tillfälligt behov av platser för skola/förskola. Bakgrunden kan variera. Det kan vara fråga om tillfälligt stora årskullar eller att tidigare lokaler renoveras. Tidigare lokaler kan också vara obrukbara p g a byggnadsskador till följd av brott eller vådahändelser.

Tänk på följande:
– Byggnader uppförs ofta med tillfälligt bygglov. Arrendeavtalet kan innehålla en bestämmelse om att endera part har rätt att säga upp det i tidigt skede om sådant bygglov inte beviljas. Det är också bra om förlängningar kan ske utifrån om tillfälligt bygglov förlängs och hur stora de framtida behoven av platsen visar sig vara (kommunalt perspektiv).
– Det finns ofta krav på friytor och ytor för dagvattenslösningar (och liknande bygglovskrav).

Bostäder – modulbostäder/tillfälliga boenden
Detta var särskilt aktuellt under flyktingkrisen som nådde sin kulmen runt år 2015. Liknande förutsättningar gäller som för modulbostäder för skola/förskola (se ”Förskola/skola”) ovan.

Industriändamål
För industriändamål gäller liknande råd som för ”Inhägnat område” och ”Upplagsområde”.

Kiosk
Det finns många ändamål som är liknande ”kiosk”. De gamla kioskerna har delvis ersatts med mindre restauranger, t ex för thaimat.

Tänk på följande:
– Förmodligen bör det av planläggning av området tydligt framgå att kiosk är en tillåten markanvändning. Vissa kioskar kan finnas kvar på något oklar grund (planmässigt) som rester, inte bara mer polistillstånd enligt ordningslagen utan ibland även med arrenden. Det är inte säkert att detta kommer fungera om viss om- eller tillbyggnad skulle ske.

Tomtmark (privatiseringar/kompletterande ytor)
Ibland kan ett arrende användas som en tolerabel ”nödlösning” där fastighetsägare annekterat (företrädesvis kommunal mark)till sin tomt.

Tänk på följande:
– Detta förekommer framför allt i områden med äldre planläggning eller ingen planläggning alls. Där kan faktiskt markanvändning ha kommit att skilja sig från fastighetsgränser. Kanske har inte väg behövts byggas så bred som ursprungligen tänkt, eller så har den hamnat i annat läge. Omständigheterna kommer variera mycket och planläggning blir avgörande för vad som är möjligt.
– Kanske är det för omständligt att åtgärda problemet, alternativt att markägaren (kommunen) vill behålla ytan för senare breddning av väg eller liknande inom 10-20 år (eller längre tid). I sådana fall kan arrende vara en möjlig lösning om det inte är planlagd allmän plats.
– Ifall planläggning saknas kan markförsäljning genom fastighetsreglering vara ett alternativ.

In- och utfart
Ibland önskar fastighetsägare arrendera kompletterande mark för in- och utfartslösningar. Fastigheter ska dock från början ha haft varaktigt fungerande in- och utfartsmöjligheter för att kunna bildas. Lämpligast är nog att se detta som en underordnad del av ett arrende med ett annat upplåtelseändamål. Beroende på förhållandena på platsen kan huvudändamålet t ex vara parkering eller upplag.

Avfallshantering
Avfallshantering omfattas av kommunalt monopol. Fastighetsägare har rätt att lämna avfall nära fastighetsgräns. I vissa fall fungerar inte platser inom ett fåtal meter från fastighetsgräns p g a otillgängliga vägar, platsbrist, avfallsbolagets arbetsmiljö eller andra skäl. Vad som gäller för detta framgår i någon mån av rättspraxis. I vissa fall kan kommunen i egenskap av ”miljöförvaltning” (eller liknande) skriva särskilda anvisningsbeslut där fastighetsägare anvisas lämna sitt avfall på platser på längre avstånd från fastighetsgräns.

Så vad gör man om lämpliga platser för avfallslämning saknas nära fastighetsgräns? Anvisningsbeslut kan vara ett alternativ men krävs någon form av fastighetsjuridisk lösning för den nya platsen? Det är en rättighet att få lämna avfall och potentiellt svårt att ålägga någon att ingå avtal för att det ska fungera. Ofta är lämpliga platser planlagd allmän plats varför upplåtelse enligt ordningslagen (polistillstånd) skulle krävas. Som exempel kan nämnas att Stockholm stad eventuellt har som policy att inte acceptera sådana polistillstånd i skrivande stund (våren 2025).

Är det ens lämpligt att upplåta allmän plats för det enskilda ändamålet att särskilda fastighetsägare ska kunna lämna sitt avfall? Som alltid uppstår potentiellt svårigheter när regelverk och målsättningar ändras men planlagda och utbyggda lösningar förblir oförändrade. Läget i sådana här frågor får anses något oklart.

Täkt
Noteras bör först att täkt oftast är en nyttjanderätt med ett nyttjanderättsavtal snarare än ett arrendeavtal. Anledningen är i grund och botten att det handlar om en rätt att ta material från fastigheten snarare än definitionen för arrende (JB 8:1).

Täktverksamhet – sten, grus, bergkross, m m – får anses alltför komplext för att några större råd ska kunna lämnas i kort format. Ofta finns flera upplåtelseändamål underordnade själva täktverksamheten. Dessa kan vara upplag, parkering, etablering av byggnader, anläggande av reningsanläggningar, m m. Dessa bör typiskt vara underordnade täktändamålet och därför omfattas av nyttjanderättsregler snarare än arrenderegler.

Upplagsområde
Detta är ett vanligt upplåtelseändamål, både tillsvidare och tillfälligt vid exempelvis byggentreprenader.

Tänk på följande:
– Upplag kan typiskt kombineras med mindre platskontor/personalutrymmen. Se med intressenten vad denne vill med platsen.
– Intressenten är troligen ett bolag med vissa ekonomiska muskler. Överväg även en bakgrundskontroll av motparten.
– Typiskt finns jämförelseobjekt på marknaden, se via mäklartjänst t ex.
– Topografi påverkar mycket hur väl ytan kan nyttjas.
– Infart/utfart och närliggande vägar påverkar också användningen mycket.
– Om ytan redan är hårdgjord så skapar det större möjlighet till användning.
– Anslutningar (el, VA och fiber) och möjlighet till sådana påverkar potentiell användning mycket.
– Bygglov krävs inte i samma utsträckning för vissa markanvändningar, se t ex regler för container hos Boverket.
– Ytan bör inhägnas för att minska risk för att allmänheten går vilse och skadas.
– Tänk särskilt på för- och slutbesiktning. Vad är acceptabelt slitage?
– Relativt stor risk för markföroreningar.

Container
Se regler gällande ”Upplagsområde”.

Tänk på följande:
– Viss planläggning (exempelvis Verksamheter, ”Z”) kräver inte bygglov. Detta ger förutsägbarhet och därmed visst mervärde för arrendatorn.

Parkering
Parkering förekommer ofta inom arrenden men kan också utgöra huvudändamålet.

Tänk på följande:
– Är marken lämplig redan för ändamålet – grusad eller asfalterad? Finns utritade rutor eller liknande avgränsning av platser?
– Momspliktigt – åtminstone som huvudändamål – oavsett vem som nyttjar parkeringen.
– Finns betalningslösning för platsen?
– Bygglov krävs i regel för parkering.
– Fungerar in- och utfart?

Telemast och liknande anläggningar
Ofta förekommer arrende för telemast och liknande anläggningar för vilka ledningsrätt enligt LR (ledningsrättslagen) kan erhållas.

Tänk på följande:
– I den mån det är möjligt – försök styra lokalisering till lämplig plats.
– Det är bra att uppmuntra och i den mån möjligt kräva att arrendator möjliggör för att andra operatörer samnyttjar masten.

Kolonilottsområden
Mark för kolonilottsföreningar upplåts generellt av kommuner. För kolonilottsområden tillåts generellt mindre byggnader. Det är ofta platser som använts under lång tid för sådant ändamål. Platserna får ett kulturhistoriskt värde och kan t ex omfattas av områdesbestämmelser. Ofta är föreningarna föremål för starka politiska och folkliga intressen och större ändringar förekommer relativt sällan.

Tänk på följande:
– Motpart bör vara endast själva föreningen som förvaltar området. Annars kommer det antagligen bli ett omständligt förvaltningsarbete.
– Motpart är typiskt ekonomisk eller ideell förening (kolonilottsförening). Se att denna förening verkar seriös. Hygienfaktorer är att det finns årsredovisning, stadgar och årligen översända årsberättelser och stämmoprotokoll.
– Det kan finnas en stark politisk vilja att kommunen stöttar föreningen. Det kan vara t ex i form av praktiska råd kring skötsel, frågor om stadgar och föreningsarbete och i vissa fall när dispyter uppstår mellan medlemmar.


Odlingsföreningar
Detta är som kolonilottsföreningar med skillnaden att avtalet typiskt inte tillåter byggnader. Se ”Kolonilottsområden”.

Odlingslotter
Med detta avses typiskt upplåtelser i mindre skala till enskilda privatpersoner. I ett sådant här fall inträder typiskt kommunen i den roll en odlingslottsföreningen skulle ha. Vissa kommuner verkar ha arbetat med detta. Det är troligen svårt att nå någon nämnvärd marknadsmässighet men politiskt kan viljan finnas att möjliggöra för invånare att enkelt få ägna sig åt fritidsodling.

Jordbruksmark
Jordbruksarrenden är en helt egen arrendekategori med särskilda regler. Detta förtjänar mycket utförligare behandling än som kommer ske här. Liksom andra områden inom jordbrukssektorn finns mycket specialiserad kunskap och särskilda överväganden att göra. En utgångspunkt är i alla fall att bestämma om ett arrende är ett gårdsarrende eller sidoarrende. I ett gårdsarrende ingår just den tillhörande bostaden för arrendatorn. Sidoarrenden är något enklare och omfattar endast mark för t ex bete eller odling. Besittningsregler är betydligt starkare för gårdsarrenden.

Detta avsnitt är menat som ett komplement till föregående avsnitt om arrende. Detta är en lista med olika ”tips och tricks” som kan användas vid olika upplåtelser.


_{Senast uppdaterad: 2025-04-13}



Detta avsnitt innehåller olika arbetssätt och frågor att ha i åtanke vid ingående av arrende. Det finns ingen särskild inbördes ordning mellan de olika arbetssätten eller frågorna att tänka på utan avsnittet är tänkt att samla sådant som kan vara intressant att ha i ”verktygslådan” vid ingåendet av nytt arrende.

Vikten av bestämmelser om återställande
”Återställande” behöver inte nödvändigtvis innebära ordagrant återställande – d v s en återgång till ursprungligt skick. Det kan vara så att andra planer finns för platsen på längre sikt eller att ursprungligt skick är bristfälligt och arrendator ändå behöver förbättra platsen för att kunna bruka den i enlighet med sina planer.

Ifall något särskilt önskas av jordägaren bör detta uppmärksammas redan vid avtalets ingående. Generella lydelser om återlämnande i ”ett för jordägaren tillfredsställande skick” är nog något vaga för att jordägaren ska kunna börja göra större anspråk och ställa större krav för hur området bör se ut då arrendet avslutas.


Kompletterande inmätning av arrendeområdet
Ett område som arrenderas är inte alltid tydligt avgränsat. Tydliga avgränsningar kan vara sådant som gränsrör, tidigare asfaltering av yta eller naturliga och topografiska avskillnad – t ex fram till en dikeskant. Ifall sådant inte finns kan det ändå vara intressant att tydligt avgränsa arrendeområdet för att t ex veta hur mycket annan mark som finns i närheten för annan användning. Det kan vara relativt kostsamt att göra en sådan avgränsning och det är inte alltid säkert att en arrendator på förhand vet exakt hur mycket mark denne önskar nyttja.

En lösning då är att på kartbilaga från början markera ett område som potentiellt är något för stort. Arrendatorn ges möjlighet att mäta in nyttjat område och visa att detta är mindre än det område som nyttjas. Arrendatorn kommer kanske ändå vilja stängsla in sitt område och en inmätning blir då ännu enklare och det blir mer troligt att den stämmer med det område som faktiskt nyttjas.

När inmätningen skett kan tilläggsavtal tecknas och arrendeavgälden fr o m nästa faktureringstillfälle justeras till den nya lägre avgälden.

Vid kommande avetablering kan kommunen även be arrendator att lämna någon sorts markeringar där arrendestället har varit för att på så sätt veta exakt hur stort område som finns att arrendera samt var arrendatorn varit om t ex ytterligare städning eller sanering skulle krävas.


Kompletterande städning, provtagning eller liknande
Ett arrendeavtal ska typiskt inte innehålla några förpliktelser utöver att erlägga avgäld och att återlämna arrendestället i ett acceptabelt skick vid senare avträde. Det går dock att på olika sätt införa andra åtaganden i ett arrendeavtal. Ska t ex arrendator drifta och underhålla närliggande vägar? Eller ska denne utföra andra åtgärder på platsen som är jordägaren till gagn långsiktigt (ändringar i den fasta egendomen)?

För framför allt offentlig sektor kan detta medföra visst juridiskt huvudbry. Ifall arbete utförs som en del av arrendeavtalet – inträder då arrendatorn i en sorts anställningsförhållande? Ifall arrendator utför arbeten åt kommunen – är detta då ett sätt att frångå LOU? Det får i praktiken anses finnas en viss gråzon inom vilken kommunen kan röra sig gällande detta. En fråga som inte besvaras här är hur mycket gråzonen är juridisk riktig eller bara något som uppstår i praktiken då dessa avtal inte detaljgranskas och inte alla punkter i dem prövas i domstol. Handläggaren får i varje enskilt fall bedöma vad som är lämpligt. En allmän princip kan rimligen vara att de åtgärder som arrendator utför ska huvudsakligen rymmas inom vad som kan vara av intresse för denne att åta sig med anledning av ändamålet med upplåtelsen.

Nedan är en lista på exempel på åtgärder som kan vara intressanta för jordägaren:
– Kompletterande städning. Städning av arrendestället och potentiellt ett närområde till en standard utöver vad det var före tillträdet.
– Kompletterande provtagning. T ex markmiljökemi kan provtas både före och efter arrendetiden. På sådant sätt säkerställs att inga föroreningar orsakats av arrendatorn samtidigt som jordägaren får mer information om sin fastighet.
– Andra provresultat som delges. Resonemang kan föras något likt ovan. Det kan t ex vara fråga om geotekniska borrningar eller liknande som krävs för lovpliktiga åtgärder på arrendestället.
– Uppförande av anläggning. I vissa fall kan arrendator vilja göra vissa större ändringar på platsen. Det kan vara fråga om ny asfaltsbeläggning, grusning eller olika andra markarbeten. Det kan också vara arbetsvägar som anläggs och med fördel kan lämnas kvar så jordägaren kan tillgodogöra sig detta material och dessa ändringar på sin fastighet.
– Drift av annan anläggning. I flera fall kan annan anläggning tillfälligt behövas inom arrendestället eller dess närområde för att arrendet ska fungera. Det kan handla om tillfälliga vägar och belysning. Det kan då vara rimligt att arrendator driftar dessa.
– Andra möjligheter. Det finns säkert många andra fall som kan vara intressanta för jordägaren och det är generellt bra att vara uppmärksam på om ett arrende kan ge möjligheten till en långsiktig förbättring av jordägarens fastighet.


Anslutningar och mediabehov
Arrendator kan behöva anslutningar till vissa media. I vissa fall finns redan anslutningar som kan nyttjas, eventuellt efter vissa ändringar.

De media som kan efterfrågas är framför allt el, VA (vatten och avlopp), fjärrvärme och fiber. Särskilt elanslutning behövs många gånger. Det kan även vara fråga om ovanliga media, så som fjärrkyla och gas.

Jordägaren kan ha intresse av att anslutningar placeras på särskilda ställen för att inte utgöra hinder i området. Jordägaren kan även vara intresserad av att vissa anslutningspunkter finns kvar efter upplåtelsetiden.